Блог

Одной из основных и важных задач будущего строительства является правильно составленная смета

 Определение реальной стоимости строительного дома в современных рыночных условиях — дело очень непростое. Этот вопрос волнует как заказчиков, так и тех специалистов подрядных организаций, которые определяют реальную себестоимость строительства.

Смета — документ, определяющий на основе проектных данных стоимость строительства дома, в том числе затраты, необходимые для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ и приобретения оборудования, а также другие затраты, связанные со строительством.Кроме того, смета на строительство дома позволяет четко отслеживать соответствие выполняемых работ утвержденному графику, что весьма удобно с точки зрения технического контроля и авторского надзора. Надо сказать, что составление сметы это процесс, который полностью себя оправдывает и окупает в процессе строительства дома.

По старым правилам смету составляла проектная организация. Этот документ являлся неотъемлемой частью проекта и затраты на смету примерно равнялись 10% стоимости проекта. Если проектные работы оценивали в 10% от стоимости строительно-монтажных работ, то смета фактически стоила 1% от стоимости строительства. Такая практика расчетов сохранилась при проектировании объектов бюджетного строительства.

Отсутствие единой нормативной базы коммерческого ценообразования, огромная разница в уровне квалификации сметчиков привели к возникновению множества форм и методов определения стоимости строительства.

Составление и последующее утверждение сметы должно быть проведено еще до начала строительных работ. Во время строительства, составленная смета поможет значительно сэкономить средства, а также позволит  сократить сроки возведения здания. С готовой сметой не нужно будет тратить дополнительное время на согласование бюджета, аренды техники, а также на закупку строительных материалов и многое  другое.

Во время составления сметы, у заказчика есть возможность подкорректировать материалы и темпы работ на всех этапах строительства.

Уважающие себя компании, которые дорожат своей репутацией, чаще всего приглашают заказчиков для обсуждения сметы. В этом процессе, они объясняют, сколько и на чем  можно сэкономить, а где экономия будет не оправдана, что в итоге повлечет за собой еще больше дополнительных расходов.

Основные разделы, которые должны присутсьвовать в смете

Заказчику может показаться, что некоторые пункты в смете абсолютно лишние, однако, практика показала, что,  чем подробнее учтены и описаны расходы, тем меньше будет перерасход в действительности.  К таким пунктам относится расход на получение разрешений от необходимых инстанций. Эта статья может составлять до 15% от стоимости всего строительства.

Итак, к основным разделам также относятся:

• полный перечень строительных материалов;
• расчет объема всех монтажно-строительных работ;
• перечень и цены на транспортные расходы;
• а также непредвиденные расходы, на которые обычно оставляют около 10% от стоимости строительства.

По мере выполнения основных работ, статья на непредвиденные расходы автоматически уменьшается. Или ею могут воспользоваться в случаях возникновения  неприятных сюрпризов.

Такой подход в значительной мере упрощает процесс составления сметы, но в тоже время, подчеркивает ее индивидуальность. Из-за того, что на строительном рынке не существует единой цены на рабочую силу в виду разной ее квалификации, сметы от разных компаний кардинально отличаются друг от друга.

Виды смет на строительство

Существуют три способа, по которым рассчитывается смета: трудозатратный расчет,  укрупненные показатели, а также развернутая смета. Все три действуют и оправдывают себя, благодаря своим преимуществам.

Трудозатратный метод определения стоимости строительства дома — трудозатратный метод применяют в основном при хозяйственном способе ведения работ без оформления договора подряда с наемными рабочими. Здесь бригадир называет сумму заработной платы исходя из укрупненного показателя стоимости работ за 1 м общей площади.

Цена кажется заказчику приемлемой при полном непонимании того, что конечная сумма затрат может увеличиться в 2-3 раза за счет расходных и основных материалов, транспортных и других расходов. Учитывая низкую квалификацию рабочих — «мастеров на все руки» — заказчик вынужден будет принять работу с явными и скрытыми дефектами. Метод примитивен, но при малых объемах ремонтно-строительных работ бывает приемлем.

Расчет стоимости строительства дома по укрупненным показателям — здесь подрядчик составляет смету, в которой перечислены основные этапы или виды работ в укрупненной форме без детализации, и прилагает список материалов, их количество и стоимость.

Наличие такого простого документа позволяет заказчику проверить виды работ, их количество и стоимость, а также сопоставить расценки других исполнителей. Этот метод чаще всего применяют малые и средние строительные фирмы или более квалифицированные бригады.

Развернутая смета стоимости строительства дома — это полный комплект сметной документации по традиционной форме, но в несколько упрощенном виде и с использованием собственной сметно-нормативной базы подрядчика.

Такой способ ценообразования могут позволить себе только серьезные строительные компании. В этом случае сметные нормы формируются на основе калькуляций, технологических карт и технических условий на отдельные строительные операции, процессы и виды работ, а также с учетом большого практического опыта. При этом подрядчик должен иметь квалифицированный состав инженерно-технических работников, а также использовать последние достижения и современные технологии, применять новые материалы и изделия.

   Этот вариант наиболее перспективен, так как форма сметной документации понятна и доступна заказчику. При этом появляется возможность производить расчеты за фактически выполненные работы. В развернутой смете помимо прямых затрат отдельной строкой выделяются накладные расходы и прочие затраты.

Структура затрат на строительство дома

   Выбрав проект дома вы приступаете к строительству. Затраты на строительство дома напрямую зависят от выбора типа дома, состава проектной документации, качества инженерного оборудования и применяемых строительных материалов, объема подготовительных работ, стоимости услуг подрядчика и других причин.

Далее приводим примерную структуру затрат на строительство дома «под ключ»

А вот расходы на строительство «коробки» дома распределяются ориентировочно в следующих пропорциях:

Однако и эти процентные соотношения для каждого конкретного дома будут по некоторым показателям значительно отличаться.

Качество строительных работ

  Строительство загородного дома — процесс сложный, требующий от исполнителей профессионализма. Качество строительных работ всегда было и остается актуальной проблемой, которая особенно обострилась, когда этим видом деятельности стали заниматься лица, не имеющие специальной подготовки.

Изменился и облик заказчика-застройщика. Раньше единственным заказчиком было государство, которое одновременно и контролировало качество строительства. Сегодняшний же частный заказчик не всегда представляет последствия того или иного решения, на котором он настаивает, а зависящий от него подрядчик (иногда некомпетентный или недобросовестный) идет на нарушения проектных решений и технологических операций в целях угодить заказчику и ускорить сроки строительства, а так же снизить его себестоимости в ущерб качеству.

В итоге помимо морального ущерба заказчик несет и значительные материальные потери.

Серьезные фирмы стараются иметь в своем составе постоянный «костяк» опытных инженерно-технических работников, которые обеспечивают организацию и контроль всех строительных процессов.

Кроме того, контроль качества строительства осуществляют: технический надзор заказчика, авторский надзор проектировщика, а также представители органов государственного контроля и надзора. Но даже вся эта система контроля не может предотвратить появление аварий, брака и дефектов на стройке. Известно, что более половины обнаруженных дефектов и нарушений допускают исполнители, около трети обусловлено низким качеством строительных материалов и конструкций, 5% — ошибками и просчетами в проекте. И лишь 10% — объективными причинами.

Так что же говорить о бесконтрольном «самострое» загородных домов с помощью наемных неквалифицированных рабочих или молодых строительных фирм, не имеющих ни опыта, ни базы или хотя бы опытного специалиста. Цель таких фирм — успеть за короткий строительный сезон выполнить как можно больше строительных работ. Прочность и надежность домов их мало волнует. Налицо противоречие интересов сторон.

При обсуждении стоимости предстоящего строительства дома основной упор делается не на виды и объемы работ, их организацию и технологию, а на деньги. Мало того, именно с разговора о финансах все и начинается. Это грубейшая ошибка заказчиков, которая в дальнеишем приводит к раздуванию сметы.

Частные заказчики, не умея строить отношения с подрядчиком (или рабочими) на грамотном техническом уровне, обречены на переплату. Практика показывает, что их затраты в итоге  достигают суммы, превышающей необходимую в полтора-два раза.

Работа по обеспечению качества строительства, как и любая другая, требует затрат. Роль технического надзора застройщика может выполнять его доверенное лицо — строитель или проектировщик.

Вывод очевиден: частному заказчику — потребителю строительных услуг — необходима система правовой и технической поддержки.

В Гражданском кодексе РФ предусмотрена ст. 749, регламентирующая участие инженера в осуществлении прав и обязанностей заказчика-застройщика. Такой специалист может быть приглашен заказчиком либо на время проведения строительных работ, либо для приемки отдельных этапов работ, а также для разрешения споров между заказчиком и подрядчиком в качестве строительного адвоката. Сотрудничество с ним позволяет клиенту поднять качественную составляющую своего объекта и значительно снизить расходы. Гонорар же строительного адвоката ничтожен по сравнению с величиной экономии.